‘任意売却’ カテゴリーのアーカイブ

任意売却を進める際の前提条件とは…

2019/06/07

おはようございます、早いですね~、もう金曜日です。1週間って本当に早いですよね…(^_^;) 1日1日を大事に過ごさないといけないと改めて思います。今日も1日全力で頑張っていこうと思います。さて、今日は任意売却についてお話したいと思います。任意売却の手続きを進めるにあたって、一番の大前提があります。それは、債務者本人、所有者本人からの同意、協力が必ず必要ということです。当たり前でしょ?と思われるかもしれませんが、意外となかなかその条件がクリアできないケースも多々あります。それは、「離婚」している場合が挙げられます。「離婚」後、その家には奥さんと子供達が住んで、住宅ローンはご主人が支払っているケースが多いです。しかし、離婚後はなかなか連絡も取り合わないことが多く、中には連絡先を知らない人もいらっしゃいます。

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そして、「離婚」後、いろんな事情がありご主人が住宅ローンの滞納が始まったとします。住宅ローンを滞納していることは奥様たちには分かりません。すると、数ヶ月後に金融機関から封書が届き、初めて現状を知ります。ご主人に連絡がつけばいろいろと話せるかもしれませんが、連絡がつかなければ事情を把握することすらできません。「離婚」後にこのような状況になって、ご相談の依頼をしてくるのは奥様がほとんどです。そして、任意売却を進める際は元ご主人の同意、協力が必要ですと伝えますが、なかなか難しいことが多いです。しかし、可能性はゼロではありません。元ご主人の実家のご両親に協力してもらい連絡をとってもらい、任意売却できたこともあります。まずはお気軽にご相談ください。まずは相談です、そこからスタートです。一人で悩まず私達にお話しください。どうぞよろしくお願い致します!!

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住宅ローンのお悩み、無事に解決できました(^^)/

2019/05/28

おはようございます。日曜日まで天気良かったのに、昨日から急に天気悪くなってきましたね(^_^;) 現在も雨が降っております(-_-;) 雨の日はテンション下がり気味ですが、今日も査定のご依頼等いただいておりますので頑張ってまいりたいと思います。さて、先日はある物件の決済がありました。売主のH様は昨年末に他の不動産会社に不動産売却を依頼したみたいですが、その不動産会社の対応等が悪く、弊社に変更してくださいました。売却を検討している理由の中に住宅ローンの返済が厳しくなったというのもありました。既に滞納もされている状態でした。任意売却も検討できましたが、まだ期限の利益の喪失は行われておらず、そして、物件的にも、全額返済いけるのではないかと予想され、全額返済できる価格帯で売出しをスタートしました。

 

売出しスタートしましたが、近隣でちょうど建売新築物件が出始め、比較検討され、なかなか決まらない期間が続きました。購入希望者が見つかったとしても、住宅ローンの審査が通らなかったりして、期間が過ぎていきました。そして、ようやく、近隣にお住まいの方から反響をいただき、無事に成約することができました。H様は無事に苦しんでいた住宅ローンも完済することができ、とても喜んでおられました。お力になることができ、本当に良かったです。住宅ローンでお困りの方で売却しても残債を下回ってしまうと思っていらっしゃる方、まずはお気軽にご相談ください。お悩み解決に向けて一緒に取り組んでいきましょう(^^)/

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任意売却後の残債について

2019/05/14

おはようございます。今日は、任意売却後の残債についてお話ししたいと思います。基本的には、「債権者と協議の上でご相談者様の生活の再建に支障が出ない範囲で月々少しずつ返済していく」ということになります。その後、少しずつ返済している間に債権譲渡が繰り返されて返済先が変わっていくうちに『まとめて●●円程お支払いいただければ債務免除しますよ』という提案を債権者から受ける場合もあります。それは、債権譲渡のたびに債権額が圧縮されているのがその原因です。任意売却直後のローンの残債が1,000万円近くありましたが、数年間の返済の間に債権譲渡が繰り返され、最終的に50万円の一括金で債務免除の話がついたケースもあります。

 

債務者にとってはありがたい話ですが、すべての債権者がはじめから残債の圧縮に応じてくれるとは限りませんし、圧縮される金額も一律ではありません。債務者の生活状況や収入・財産などを考慮してあくまで債権者が方針を決定するものですから、必ずしもご自身の思い通りになるとは限らないとご承知おきください。まとめとしては、任意売却後の残債に関しては必ずこうだという決まりがあるわけではなく、ケースバイケースです。返済先が変わったり状況が変わったときはお気軽にご相談ください。私達は、任意売却後も弁護士や司法書士等の法律の専門家と一緒にアフターフォローしていきます。私達にお任せください!!

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滞納している税金について

2019/05/08

おはようございます。今日は任意売却の面談時によくある税金の滞納についてお話ししたいと思います。任意売却の場合、滞納している税金については、売却代金の中から配分していただけます。しかし、謄本に「差押登記」が入っている場合のみです。まずは、現在の登記上どうなっているかの確認が必要です。又、売買代金から配分してもらえるのは「固定資産税・都市計画税」の部分です。但し、上限はありますが…。遅延損害金、国民健康保険料、軽自動車税、市県民税等は配分してもらえません。なぜか?不動産について関係がないからです(^_^;) その場合の解決方法としては、その不足分については大きく分けて3つのパターンがあります。

①役所に一部の入金で「差押」を解除してもらう。…「「競売」になってしまうと1円も回収できないので0円よりは…」ということで一部の入金で解除してくれる自治体もありますが、かなり少ないです。大多数の自治体は全額納付以外は解除しないというスタンスです。

②不足分はご自身でご用意いただく。…この税金の差押解除は任意売却を成功する上で高い壁になることが多いです。不足分が少額でご用意できそうであれば完納し、差押を解除しましょう。

③引越代(生活準備金)から捻出する。…不足分がご用意できない場合、買主や債権者(サービサー)からご協力いただく(ご協力いただけたとして)引越代の中から不足分に充てます。

最後に一言、税金は一番やっかいですので優先的に支払ってください。ご不明な点等ありましたらお気軽にご相談ください。どうぞよろしくお願い致します。

 

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任意売却のセミナーに参加してきました(^^)/

2019/04/26

おはようございます、明日からGWの人も多いと思います。私も今日の夜中から長崎を目指して出発します。息子を連れては初ですね~、いろんな所も巡っていきたいと思います。長崎は私の大尊敬している坂本龍馬のゆかりの地がたくさんある所でもあります。3歳の息子にも坂本龍馬の偉大さを伝えていきたいと思っております(笑) さて、先日は福岡市博多区で任意売却のセミナーがあり参加してきました。内容は任意売却の初歩的なことでしたが、査定書の作成の仕方など勉強になる点も多々あり、参加して良かったと思います。早速活かしてまいりたいと思います。

 

講師の方と休憩中に、任意売却の市場等についてもお話をさせてもらう機会があったんですが、やはり数年前と比べると状況は変わってきているように感じます。しかし、今後はまた景気の不安定から任意売却の市場が活発になってくることも予想されます。住宅ローンの支払いは、景気の影響をとても受けやすいです。もちろんですが、金利にも影響してきます。不動産を購入するお客様に対しては、どのような状況になっても住宅ローンを払っていけるような計画をご提案することが大事だと思います。そして、万が一、支払えなくなったとしても、任意売却という解決方法があることも合わせてご説明する必要があると思います。まだまだ「任意売却」について知らない人がかなり多くいらっしゃいます。これからも任意売却の宣伝活動に力を入れていきたいと思います。今後ともどうぞよろしくお願い致します。

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任意売却をやっている不動産会社が減ってきた理由

2019/04/25

おはようございます。今日は福岡で任意売却についてのセミナーがあります。しっかり学んでこようと思います。近年、任意売却を取り扱う不動産会社が減ってきたように感じます。数年前は、競売申立て後の配当要求公告を見て多くの不動産会社がDMを送っていて、お問合せがあった相談者様のご自宅に行くと、DMが山積みになっていることも珍しくなかったのですが、最近はDMすら送られてきていない感じです。任意売却の分野から撤退している業者が多くなってきたことが予想されます。なぜでしょうか?考えられるのは、まず、住宅ローンの金利が低くなり、月々の支払いが抑えられ、余裕を持って払っていけるようになり、住宅ローンにお悩みの方が減ってきた点が挙げられると思われます。

 

次に、競売の落札額が以前に比べると高い水準で落札されており、債権者側が強気になってきている点です。「山田さん、こちらとしては競売でもある程度回収できると思っているんであまり頑張らなくてもいいですよ。」と、債権者に言われたこともあります(^_^;) つまり、債権者の応諾価格が高くなり、話がまとまらず期間が過ぎてしまい、競売になってしまうという流れです。このような理由から、不動産会社が「動くだけ損」「経費ばかりかかってしまい売上げにつながらない」という理由から撤退しているんだと思いますが、弊社は、任意売却をする不動産会社が減っていっているからこそ、弊社の存在意義があると思っています。競売の落札額が上がってきているとはいえ、任意売却と競売を比較すると、やはり任意売却のほうがメリットは多いです。これは間違いのないことです。そして、まだまだ任意売却の存在を知らない人も多くいらっしゃいます。弊社はこれからも任意売却活動に力を入れて、住宅ローンにお悩みの方の再出発のお手伝いをしてまいります。今後ともどうぞよろしくお願い致します!!

 

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デメリットだらけの競売

2019/04/24

おはようございます。今日は水曜日ですが、GWが近いということもあり、出勤しております。事務仕事が溜まっているので、頑張ります(^_^;) そして、今日はある中古マンションの決済があるんですが、売主様が遠方から来られます。本当に感謝、感謝です。スムーズに行えるようにしっかり事前準備をして臨みたいと思います。さて、今日は、「競売」のデメリットについてお伝えしたいと思います。まず、競売とは、裁判所主導のもと、新聞や業界紙、インターネットを用いて競売公告を行い、入札制度により最高価格を申し出た者に売却をすることです。それでは、デメリットについてまとめました。

①手元に資金が残らない。…売却代金は全て債権者への支払いになるため、その他にかかってくる諸費用は全てご自身の負担となります。

②相場よりも安い価格で売却されてしまう。…およそ市場価格の2~3割減の大幅に安い価格で売却されてしまいます。したがって、任意売却より残債務が多くなってしまいます。※自己破産しない限り残った債務の支払い義務は残ります。

③立ち退きのトラブルが発生する。…競売で落札した人に異議申立てできません。また、立ち退き料がもらえると信じている人がいますが、落札した人は立ち退き料などを支払う義務はありません。

④債権者との交渉をご自身で行わないといけません。…競売になっても債務は残ります。その残った債務の交渉などをご自身で行わないといけません。知識のない方の交渉では、債権者側に柔軟に対応してもらうことが困難になってくる場合もあります。

⑤近所に競売物件になっていることが知れ渡る。…新聞・業界紙・インターネットなどで公表されてしまいます。また、「競売のプロ」と名乗るそれらしき業者の人が、近所に住む人に、不審な人が物件を専有していないか聞き込みにまわることがあります。黙っていても近隣に競売されることがバレてしまいます。

どうですか?競売はデメリットしかありません。競売よりも任意売却で解決するほうが再スタートしやすくなります。違いや流れについて詳しい説明をお聞きになりたい方はお気軽にご連絡ください。専門用語は使わずに親切丁寧にご説明させていただきます。どうぞよろしくお願い致します!!

 

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任意売却の説明の仕方

2019/04/17

おはようございます。今日は水曜日ですが休日出勤しております。中古マンションの査定、リフォーム後のチェック、任意売却の相談等々、今日もいろいろと予定が入っているので気合い入れて頑張っていきたいと思います。今日は任意売却についてお客様に説明するときに気を付けていることをお話ししたいと思います。任意売却とは住宅ローンの支払いが難しくなった場合に、金融機関などの債権者の同意をとって、相場価格で売却することです。残債が売却代金より上回っていても売却することができます。売却の際は通常の売却と同じような売却になります。しかし、通常の売却と違い、難しい専門用語がたくさんあります。期限の利益の喪失、代位弁済、債権者、配当要求公告、遅延損害金などなど…、普段なかなか聞き慣れない言葉が多いです(-_-;)

 

なので、金融機関や裁判所から届く書類はこの難しい言葉がたくさん出てくるので、かなり不安になると思います。弊社に相談に来られるお客様も初回の面談の際はとても不安げな表情をされています。弊社では、この難しい言葉を普段聞き慣れている言葉に置き換えて説明するように心がけています。不安というのは、「分からない」という気持ちからきていると思います。分からないから不安になるんですよね。なので、安心してもらえるように丁寧な説明を意識しています。これには、ゴールはないと思うので、常により良い説明方法を模索しながら取り組んでいきたいと思います。任意売却、本当に奥が深いです。毎日が勉強です(^^)/

 

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「住宅資金特別条項」について

2019/04/09

おはようございます、今日は朝起きてからずっと胃もたれしております(-_-;) 昨日の晩に呑み過ぎ、食べ過ぎた訳ではないんですが、ずっと気持ち悪いです(-_-;) 歳のせいですかね~、やっぱり体調が一番ですね。食事にも気を遣いながら生活していきたいと思います。今日こそはジムに行く予定にしております!!頑張ります!!本格的にダイエットを始めないとヤバいです。お腹がつかえてきました、だらしない体型になってきたので、体を絞っていきます!!

 

さて、今日は、住宅ローンを滞納している場合でも住み続けることができる方法のひとつ、個人再生の「住宅資金特別条項」についてお話ししたいと思います。住宅ローンを滞納している人の中には、「数ヶ月間は厳しくて滞納してしまったが今だったら大丈夫」「他の債務が圧縮できたら住宅ローンは払っていける」という方もいらっしゃいます。そのような場合に適している解決方法です。この方法は、他の債務を圧縮して月々の支払いを抑えてもらい、住宅ローンは今までと同じペースで払っていき住み続けることができるという方法です。裁判所を通す手続きになるので、弁護士や司法書士に動いてもらうことになります。これまで多くのお客様の「住宅資金特別条項」の手続きのお手伝いをさせていただきました。しかし、クリアしなければいけない条件があります。どちらにしても早期の相談が不可欠です。気になる方はお気軽にご相談ください。相談は無料です、どうぞよろしくお願い致します(^^)/

 

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楽しい呑み会でした(^^)/

2019/03/09

おはようございます。先日は、いつもお世話になっている同業者の方と司法書士の先生と門司で呑み会しておりました。何度も呑みに行ったことのあるメンバーでしたが、門司で呑むのは珍しく新鮮でした。いつものようにワイワイガヤガヤとバカ話で盛り上がりました。7時からスタートしたんですが気付いたら11時まわってました。本当にアッという間でしたね(^_^;) 本当に楽しい呑み会でした。また、開催したいと思っております(^^)/

 

さて、今日は土曜日ですが、弊社では、毎週末に「住宅ローンにお困りのかた限定の無料相談会」を開催しております。いろんな事情で住宅ローンの返済が厳しくなってきている方が多いです。住宅ローンの相談はどこに相談したらいいか分からないという方も多いと思います。弊社は開業当時から任意売却専門企業として多くの住宅ローンにお困りの方の相談を受け付けてきました。そして、知識、経験、実績が豊富です。どんな状況でも構いませんのでまずは弊社にご相談ください。早期の相談が早期解決への第一歩です。解決された多くの方が早期の相談をされています。スタッフ一同、心よりお待ちしております。相談は要予約です。どうぞよろしくお願い致します(^^)/