‘2020/05’ カテゴリーのアーカイブ

空家放置5つのデメリット&リスク

2020/05/31

 おはようございます。今日は日曜日ですが、弊社は今日も元気に営業しております。不動産売却、購入をお考えの方、住宅ローンの支払いにお困りの方、空き家の処分にお困りの方等々、お気軽にお問い合わせください。スタッフ一同、心よりお待ちしております<(_ _)> さて、今日は『空き家放置5つのデメリット&リスク』についてお話したいと思います。

①(特定空き家に指定されると)固定資産税が2~3倍になる‼

②(特定空き家に指定されると)所有者の負担で強制解体される可能性がある。(行政代執行)

③老朽化や災害(地震など)での倒壊、損傷で使い物にならなくなる。

④周辺の空き家上昇により、供給過多になり資産価値が下がる。

⑤ご近所トラブルの引き金になる。例えば、倒壊・不審火・不審者・雑草・ゴミ、害虫・景観破壊等々

このように、空き家をそのままにしておくと、デメリットしかありません。これからどんどん空き家は増えてくると予想されます。今のうちに対策をしておく必要はあると思います。何から始めていいか分からない、、、どうしたらいいの???等、空き家についてお困りの方はお気軽にご相談ください。弊社はこれまで多くの「空き家問題」を解決してきました。どんな些細なことでも構いませんのでお電話ください。スタッフ一同、心よりお待ちしております<(_ _)> ☎093-932-1504

空家・古家・ボロ家を扱う不動産会社が少ない理由

2020/05/30

 おはようございます。週末ですね~、早いですね(^_^;) 新型コロナウィルスに気を付けながら、手洗い、うがい、マスク、消毒を入念に行い、今日も頑張ってまいります。今日は、空き家・古家・ボロ家を扱う不動産会社が少ない理由をお話したいと思います。①仲介手数料が少ない…例えば、200万円の物件が成約になった場合、いただける仲介手数料は198,000円(税込)です。しかし、価格帯の低い物件は、古い、損傷が激しい、立地が不便、高台、駐車場がない等、なかなか売れない要件が揃っています。広告費をかければかける程、赤字になる可能性が高く、お断りする業者が多いのも事実です。

 ②再販する際のリスクが高いため、買い取れない。…仲介がダメなら買い取ってもらおうとしても、前述した通り、価格の低い物件はいろいろと難点があり再販するときに早期に転売できない可能性が高く、買取できないというケースが多いです。価格の問題ではないということになります。

③不動産調査がとても困難な場合が多く、リスクが高い。…売却不動産を預かった不動産会社は、役所、法務局、水道局など所轄官庁で調査を行います。しかし、価格帯の低い物件は、かなり以前に建てられており、資料が残っていなかったりして調査が煩雑になり、長期化することも考えられます。そして契約に至った際も買主様に『重要事項説明書』を作成し、説明しなければなりません。つまり、責任が伴うことになります。よってお断りする業者が多いです。

以上のように、空き家・古家・ボロ家を処分したくても、扱ってくれる不動産会社がいなければ売却したくてもなかなか売却することができません。近年、「空き家」が急増している要因のひとつと言えると思います。

新型コロナウィルスと住宅ローン

2020/05/29

おはようございます。北九州市で第2波か、、、というニュースが流れています。気を付けないといけませんね(^_^;) 今まで以上に手洗い、うがい、マスク、消毒、換気を徹底して感染防止に努めたいと思います。さて、弊社では定期的にニュースレターを発送しているんですが、5月はその発送月でした。既に発送させていただいたんですが、多くのお客様から「ありがとう~、届いたよ‼」「面白かったよ‼」など嬉しい言葉をたくさんいただきました。本当にありがとうございました<(_ _)> 感謝、感謝です。これからも多くの方に楽しく面白い記事をお送りできるようにスタッフ全員で力を合わせて作成していきたいと思います。今後ともよろしくお願い致します。

 5月に入り、任意売却のご相談が急増してまいりました。やはり新型コロナウィルスの影響で住宅ローンの支払いが不安になってきた方々が増えてきたのだと思います。このような状況なので金融機関も支払いについて相談にのってくれるとは思いますが、やはりどのような対応をとるのかは今のところ金融機関次第というところもあると思います。弊社では任意売却事業にも力を入れており、これまで多くの方々の住宅ローンのお悩み解決に努めてまいりました。よって、他社にはない知識、経験、実績があると自負しております。まずはお気軽にご相談ください。私達がサポート致します。相談は無料です、スタッフ一同、心よりお待ちしております<(_ _)>

(マンションの場合)滞納管理費等について…

2020/05/28

 おはようございます。昨日は水曜日でお休みだったので夕方は息子の保育園にお迎えに行き、習い事のプールに連れて行きました。久しぶりにプールで習っている息子の姿を見ましたがとても上手になっていて成長したなぁ~と思って嬉しくなりましたね(^^)/ これからも頑張ってほしいと思います。さて、今日は任意売却の滞納管理費についてお話したいと思います。任意売却の場合、滞納している管理費等についても、売却代金の中から配分していただけます。しかし、上限があります。長期にわたって滞納している場合、不足分が発生する場合があります。そして、駐車場代や水道代、遅延損害金などは認められないケースが多いです。

解決方法としては、

①不足分についてはご自身でご用意いただく。…配分してもらえない滞納分が少額でご用意できそうであれば、調整しやすくなります。

②引越代(生活準備金)から捻出する。…不足分がご用意できない場合、買主や債権者(サービサー)から協力いただく(協力いただけたとして)引越代の中から不足分に充てます。

が挙げられます。まとめとして、余裕があるときは少しづつでも支払って減らしておきましょうということですね。住宅ローンの滞納、管理費等の滞納でお悩みの方はお気軽にご相談ください。どうぞよろしくお願い致します<(_ _)>

滞納している税金について

2020/05/27

 おはようございます。今日は任意売却の際の滞納している税金についてお話したいと思います。住宅ローンの滞納をしている方は固定資産税などの税金滞納しているケースはとても多いです。任意売却の際、売却代金から配分していただけます。しかし、登記簿謄本に「差押登記」が入っている場合のみです。まずは、現在の登記上でどのようになっているかの確認が必要です。売買代金から配分してもらえるのは「固定資産税都市計画税」のみで、上限があります。遅延損害金、国民健康保険料、自動車税、市県民税は不動産に関係ないので配分していただけません。

 解決方法としては、3つあります。

①役所に一部の入金で「差押」を解除してもらう。…「競売になってしまうと1円も回収できないので0円よりは、、、」ということで一部の入金で解除してくれる自治体もありますが、かなり少ないです。大多数の自治体は全額納付以外は解除しないというスタンスです。

②不足分はご自身でご用意いただく。…この税金の差押解除は任意売却をするうえで高い壁になることが多いです。不足分が少額でご用意できそうであれば完納し、差押を解除しましょう。

③引越代から捻出する。…不足分がご用意できない場合、買主や債権者(サービサー)から協力いただく(協力いただけたとして)引越代の中から不足分に充てます。

まとめとしては、税金は優先的に支払ってくださいということです。税金の差押が入ってしまうと、役所の担当窓口と協議をしなければいけないのですが、この担当がありえない態度の人も結構多いです。自分達が税金を徴収しきれなかった分を売却によって納めようと調整に努力している私達に悪態をついたり、強い口調で話してきたり、あたかも自分が権力を持っているかのような態度の人もいるので、相手にするのが大変です。なので、このような方と話す必要がないように、税金は優先的に払っておきましょう。税金の滞納について、不安なこと、分からないことがある方はお気軽にご相談ください。私達にお任せください。どうぞよろしくお願い致します。

行橋市行事三丁目売家のご紹介

2020/05/26

 おはようございます。今日は新物件のご紹介です。所在地は行橋市行事三丁目19番15号の売家です。土地面積は116.90㎡です。建物面積は88.35㎡の木造2階建です。築年月は昭和50年2月です。駐車場は2台停めれます。校区は行橋北小学校、行橋中学校です。お薦めポイントをまとめたのでぜひご覧ください(*´▽`*)

①令和元年8月内装一部リフォーム済です。程度良好(^^)/

②キッチンは新品です。気持ち良く調理できます。

③収納豊富。室内を広く利用できます。

④陽当たり良好。室内が明るいです。

⑤駐車場は並列2台可。

⑥家事動線に配慮した間取り。効率よく家事ができます。

⑦庭あります。ガーデニング、家庭菜園、バーベキューが楽しめます。

⑧前面道路の幅が広く、車の出し入れが楽です。

⑨建物横に屋根付スペースあり。雨の日の洗濯物干しに便利です。

⑩閑静な住宅街。落ち着いた住環境。のんびりスローライフを満喫。

どうですか、このように好条件の揃った物件が698万円で登場します(^^)/ 内覧予約受付中です。お気軽にご連絡ください、どうぞよろしくお願い致します<(_ _)> スタッフ一同、心よりお待ちしております‼

できるだけ早く、高く売ることは難しい???

2020/05/25

 おはようございます。さぁ、今日は月曜日です。1週間のスタートです。今週も元気出して頑張っていきましょう(^^)/ さて、今日も不動産売却を検討しているお客様向けに情報を発信していきたいと思います。タイトルは「できるだけ早く、高く売ることは難しい???」です。販売を任された不動産会社は、インターネットに広告を掲載したり、チラシを配布したり、オープンハウスを行ったりして、集客活動を行います。そして、物件情報を「指定流通機構(レインズ)」に登録します。

しかし、実際には、上記のような当たり前のことをしない業者がたくさんいます。例えば、物件の販売を任されても「指定流通機構(レインズ)」に登録するだけで、自分ではほとんど販売活動をしない業者がいます。いわゆる「他の不動産会社任せ」の業者です。他には、わざと「指定流通機構(レインズ)」に登録しなかったり、登録を遅らせたりする業者もいます。いわゆる「他の不動産会社には売らせない」業者です。何が何でも「買う」人まで自分の会社で見つけて、仲介手数料を「売る人」からも「買う人」からも取りたいからです。こうした「儲け主義」の業者も少なくないのです。このタイプは、何か月も売ることが出来なくても指定流通機構への登録をしません(本当は法律違反ですが、、、)。売主様は「早く売ってほしい」と思っているのに他の不動産会社からの問合せがあっても適当に断ります。

このような不動産会社に販売を依頼したら大変です。ちゃんと販売活動してくれて信頼できる不動産会社に依頼することが早く、高く売却できる鍵になります(^^)/

販売をお願いできるのは1社だけと思っていませんか???

2020/05/24

 おはようございます。今日は、不動産売却を検討している方に向けて情報を発信したいと思います。まず、不動産売却をしようとしたときに、不動産会社に依頼しようと考えますよね。これから不動産を売ろうとしている人が、不動産会社に「不動産の販売を任せます‼」と委任する契約を媒介契約と言います。媒介契約には大きく分けて2種類あります。

専任媒介…「御社だけに販売を依頼します。」

一般媒介…「御社にも販売を依頼します。」

似ているようで、意味はまったく違います。「一般媒介」なら売る人は何社にも重ねて販売を依頼できますが、「専任媒介」になると、契約期間中は他の会社には依頼することができません。なので、実際には、この2つの媒介契約の違いを説明せずに、勝手に「専任媒介」にしてしまう不動産会社が少なくありません。

理由は簡単です。業者からすれば、自分の会社に入ってくる手数料が保証されている「専任媒介」のほうがありがたいからです。これが「一般媒介」になると、自社で経費をかけてチラシを配っても、何度も現地案内をしても、他の不動産会社が買い手を見つけてしまったら、それまでの努力は水の泡、一銭にもなりません。この「専任」の期間は3ヶ月までと法律で決められています。その後は売主と不動産会社が互いに合意したときのみ、更新できます。しかし、この「3ヶ月の期間」のことも説明しない業者がいます。そのため、「何か月売れなくても、いったんお願いしたら、他の不動産会社には頼めない」と思い込んでいるケースがとても多いのです。

さらに、この「媒介契約」を結ぶと、不動産会社は既定の書面を作成して売主に渡すことが法律で決められていますが、この書面自体を作らない不動産会社もあります。書面にするとなると、媒介内容の違いや媒介期間を書かざるを得ないため、お客様に説明すると都合が悪いということでしょうか。儲けることだけが目的の不動産会社からしてみれば、

・「専任」「一般」の詳しい説明をして「一般」になったらまずいから説明はしない。

・3ヶ月で売れなくても他の業者に依頼されないように、期限の話はしない。

・お客様に媒介内容の違いや媒介期間を知らせないために書面は作らない。

ということになるのです。不動産売却を検討中の方はお気を付けください。そして、不動産売却についてご不安、お悩みのある方はお気軽に弊社までご相談ください。スタッフ一同、心よりお待ちしております<(_ _)>

高く査定してくれた不動産会社は、その価格で売ってくれる???

2020/05/23

 おはようございます。今日は、不動産売却を検討している方にぜひ読んでいただきたい情報です。売却を依頼する不動産会社選びにはご注意ください。では、始めます。まず、そもそも不動産会社は「買いたい」お客様よりも「売りたい」お客様を欲しがります。その理由は、「売りたい人」から販売を任せられれば、別の会社が「買いたい人」を見つけてきても、売主様からの手数料は必ず自分のところに入るからです。それに対し、「買いたい人」についてはいくら広告を出したり現地を案内したりして手間をかけても、最終的に自分のところで決めてもらえなければ手数料はもらえません。こうした不動産業界の仕組みから、不動産会社は「売物件」を欲しがります。

では、「売物件」を欲しがる不動産会社はどうするでしょうか?売りたい人を見つけたら、査定価格を相場よりも高く査定して、売主様に「この会社に依頼すれば、高い価格で売れる‼」と思わせるのです。ですが、こうした会社(高い価格で売ってくれそうな良心的に見える業者)と専任媒介契約を結んでしまうと、期待した分だけ後で悲しい思いをすることになります。依頼したあと、しばらく経つと、「やっぱり高いから売れません。価格を下げましょう。」と言われるケースが実に多いのです。結局、時間がかかった上にかなり安く売ってしまった、査定価格と全然違ったといった悲しいパターンになってしまいがちです。土地や建物を売る時にできるだけ高く売りたいという気持ちは、売却を検討されている方はみなさん同じです。しかし、世の中には相場というものがあります。「うちに任せてくれれば、よそよりも高く売ってあげますよ‼」という言葉には何の根拠もありません。

ここでまとめですが、私は、『正直に相場の価格を打ち明けて、適正な査定価格を提示し、売れると思われる範囲で最も高い価格で短期間でトラブルなく売るのが本当のプロ』だと思っています。不動産売却をご検討中の方、お気軽にご相談ください。私達にお任せください(^^)/

社内会議を開きました(^^)/

2020/05/22

 おはようございます。今日は金曜日です、早いですよね~。なんか毎週言っているような気がしますが、、、。さて、先日は毎週行っている社内会議を行いました。今回はチラシとポスティングについて話し合いました。まず、現状のチラシについて意見を出し合いました。「こういうふうにしてみたらどうだろうか、、、」「サイズを変えてみたらどうだろうか、、、」など、提案していきます。弊社は現状に満足せず、常により良いものを目指しております。大事なのは、インパクト、分かりやすさ、安心感だと思っています。次回の構成が決まりましたので、後は実践するのみです(^^)/

 

次にポスティングについてです。「売却」「購入」のチラシを自分達で配布したり、ポスティング業者に依頼したりしておりますが、どういうふうにすれば、反響率を上げることができるのか考えました。「この価格帯の物件は●●万円くらいの賃貸物件に配布したほうが効率良いのでは、、、」「このあたりは自分達で配布するよりも業者さんに依頼したほうが良いかも、、、」こちらもいろんな意見が出てきました。なるほど~っと思う意見、アイデアも多く、私自身もかなり参考になりました。今回、話し合った内容で採用されたものを早速活かしてまいります。一人でも多くの方に私達のチラシをお届けできるようにこれからもスタッフ一同頑張ってまいります(^^)/