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任意売却後の残債について

2019/05/14

おはようございます。今日は、任意売却後の残債についてお話ししたいと思います。基本的には、「債権者と協議の上でご相談者様の生活の再建に支障が出ない範囲で月々少しずつ返済していく」ということになります。その後、少しずつ返済している間に債権譲渡が繰り返されて返済先が変わっていくうちに『まとめて●●円程お支払いいただければ債務免除しますよ』という提案を債権者から受ける場合もあります。それは、債権譲渡のたびに債権額が圧縮されているのがその原因です。任意売却直後のローンの残債が1,000万円近くありましたが、数年間の返済の間に債権譲渡が繰り返され、最終的に50万円の一括金で債務免除の話がついたケースもあります。

 

債務者にとってはありがたい話ですが、すべての債権者がはじめから残債の圧縮に応じてくれるとは限りませんし、圧縮される金額も一律ではありません。債務者の生活状況や収入・財産などを考慮してあくまで債権者が方針を決定するものですから、必ずしもご自身の思い通りになるとは限らないとご承知おきください。まとめとしては、任意売却後の残債に関しては必ずこうだという決まりがあるわけではなく、ケースバイケースです。返済先が変わったり状況が変わったときはお気軽にご相談ください。私達は、任意売却後も弁護士や司法書士等の法律の専門家と一緒にアフターフォローしていきます。私達にお任せください!!

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滞納している税金について

2019/05/08

おはようございます。今日は任意売却の面談時によくある税金の滞納についてお話ししたいと思います。任意売却の場合、滞納している税金については、売却代金の中から配分していただけます。しかし、謄本に「差押登記」が入っている場合のみです。まずは、現在の登記上どうなっているかの確認が必要です。又、売買代金から配分してもらえるのは「固定資産税・都市計画税」の部分です。但し、上限はありますが…。遅延損害金、国民健康保険料、軽自動車税、市県民税等は配分してもらえません。なぜか?不動産について関係がないからです(^_^;) その場合の解決方法としては、その不足分については大きく分けて3つのパターンがあります。

①役所に一部の入金で「差押」を解除してもらう。…「「競売」になってしまうと1円も回収できないので0円よりは…」ということで一部の入金で解除してくれる自治体もありますが、かなり少ないです。大多数の自治体は全額納付以外は解除しないというスタンスです。

②不足分はご自身でご用意いただく。…この税金の差押解除は任意売却を成功する上で高い壁になることが多いです。不足分が少額でご用意できそうであれば完納し、差押を解除しましょう。

③引越代(生活準備金)から捻出する。…不足分がご用意できない場合、買主や債権者(サービサー)からご協力いただく(ご協力いただけたとして)引越代の中から不足分に充てます。

最後に一言、税金は一番やっかいですので優先的に支払ってください。ご不明な点等ありましたらお気軽にご相談ください。どうぞよろしくお願い致します。

 

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デメリットだらけの競売

2019/04/24

おはようございます。今日は水曜日ですが、GWが近いということもあり、出勤しております。事務仕事が溜まっているので、頑張ります(^_^;) そして、今日はある中古マンションの決済があるんですが、売主様が遠方から来られます。本当に感謝、感謝です。スムーズに行えるようにしっかり事前準備をして臨みたいと思います。さて、今日は、「競売」のデメリットについてお伝えしたいと思います。まず、競売とは、裁判所主導のもと、新聞や業界紙、インターネットを用いて競売公告を行い、入札制度により最高価格を申し出た者に売却をすることです。それでは、デメリットについてまとめました。

①手元に資金が残らない。…売却代金は全て債権者への支払いになるため、その他にかかってくる諸費用は全てご自身の負担となります。

②相場よりも安い価格で売却されてしまう。…およそ市場価格の2~3割減の大幅に安い価格で売却されてしまいます。したがって、任意売却より残債務が多くなってしまいます。※自己破産しない限り残った債務の支払い義務は残ります。

③立ち退きのトラブルが発生する。…競売で落札した人に異議申立てできません。また、立ち退き料がもらえると信じている人がいますが、落札した人は立ち退き料などを支払う義務はありません。

④債権者との交渉をご自身で行わないといけません。…競売になっても債務は残ります。その残った債務の交渉などをご自身で行わないといけません。知識のない方の交渉では、債権者側に柔軟に対応してもらうことが困難になってくる場合もあります。

⑤近所に競売物件になっていることが知れ渡る。…新聞・業界紙・インターネットなどで公表されてしまいます。また、「競売のプロ」と名乗るそれらしき業者の人が、近所に住む人に、不審な人が物件を専有していないか聞き込みにまわることがあります。黙っていても近隣に競売されることがバレてしまいます。

どうですか?競売はデメリットしかありません。競売よりも任意売却で解決するほうが再スタートしやすくなります。違いや流れについて詳しい説明をお聞きになりたい方はお気軽にご連絡ください。専門用語は使わずに親切丁寧にご説明させていただきます。どうぞよろしくお願い致します!!

 

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任意売却の説明の仕方

2019/04/17

おはようございます。今日は水曜日ですが休日出勤しております。中古マンションの査定、リフォーム後のチェック、任意売却の相談等々、今日もいろいろと予定が入っているので気合い入れて頑張っていきたいと思います。今日は任意売却についてお客様に説明するときに気を付けていることをお話ししたいと思います。任意売却とは住宅ローンの支払いが難しくなった場合に、金融機関などの債権者の同意をとって、相場価格で売却することです。残債が売却代金より上回っていても売却することができます。売却の際は通常の売却と同じような売却になります。しかし、通常の売却と違い、難しい専門用語がたくさんあります。期限の利益の喪失、代位弁済、債権者、配当要求公告、遅延損害金などなど…、普段なかなか聞き慣れない言葉が多いです(-_-;)

 

なので、金融機関や裁判所から届く書類はこの難しい言葉がたくさん出てくるので、かなり不安になると思います。弊社に相談に来られるお客様も初回の面談の際はとても不安げな表情をされています。弊社では、この難しい言葉を普段聞き慣れている言葉に置き換えて説明するように心がけています。不安というのは、「分からない」という気持ちからきていると思います。分からないから不安になるんですよね。なので、安心してもらえるように丁寧な説明を意識しています。これには、ゴールはないと思うので、常により良い説明方法を模索しながら取り組んでいきたいと思います。任意売却、本当に奥が深いです。毎日が勉強です(^^)/

 

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急に連絡がとれなくなった場合…

2019/02/15

おはようございます。おかげさまで続々と新物件が入ってきております(^^)/ ご依頼いただいた売主様、本当にありがとうございます!!早期成約を目指し、精一杯頑張ってまいります。今後ともどうぞよろしくお願い致します。さて、今日は任意売却についてたまにあることをお伝えしたいと思います。任意売却のお問合せ後、まずは面談をさせていただきます。これまでの経緯、今後の希望などなど聞かせていただきます。そして、それを叶えるためのご提案だったり、任意売却についての流れ等を詳細にお伝えします。そして、任意売却で進めることになりましたら、その手続きに向けてスタートします。債権者との調整や販売活動を行います。そして、お客様にも案内の際には協力をしてもらう必要があるので連絡をとったり、途中報告を行ったりしますが、急に連絡がとれなくなることがたまにあります。電話、メール、ショートメール、郵送、訪問…様々な方法で連絡をとろうとしてもつながりません。その間にいくつもチャンスを逃してしまいます…。

 

やっと連絡がとれ、「どうしたんですか?」と聞くと、「無理だと思って諦めてました…」という答えが多いです。諦めるのは簡単です。ただ、チャンスがある以上はやってみるべきだと私は思います。私達も問題解決のために全力を尽くします。先日も弁護士の先生と同席の面談を予定していたんですが、急に連絡がとれなくなり、弁護士の先生に謝り、キャンセルさせていただきました。これまでも連絡がとれなくなったお客様の物件のほとんどがそのまま競売になっています。「任意売却で解決できた可能性が高いのに…」と思ってしまいます。諦めそうになる気持ちは分かります、しかし、一人ではありません。私達がいます、一緒に解決に向けて協力しながら取り組んでいきましょう。私達があなたのバディ(=相棒、仲間)です(^^)/

 

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任意売却の流れについて

2018/12/06

おはようございます。今日は「任意売却の流れ」についてご説明させていただきたいと思います。

①まずは当社にご相談…お客様のお話を伺った上で、一番ベストな方法を選択します。

②現状の聞き取り、ご希望を優先…将来についての展望から現状のことを考え、ご希望を優先します。

③媒介契約…お客様の代理人として、各種調査、交渉を行います。

④不動産価格調査…近隣の相場や蓄積されたデータ、取引事例をもとに価格調査を行います。

⑤金融機関などの債権者との交渉、調整…債権者が複数いる場合には、配当の調整などを用いて個別に交渉します。クレジット会社やサラ金との債務減額交渉等については、親身になって話を聞いてくださる信頼できる弁護士の先生をご紹介することもできます。

⑥不動産売買契約…適正価格で購入された買主と売買契約を締結していただきます。

⑦売買契約・再出発支援資金…売買代金の決済。各債権者に競売の取下げ、抵当権の抹消を行ってもらいます。引越し費用や余剰金などが支払われるのは、この時点です。

⑧新生活スタート!!…新たな生活のスタートです。新居の手配のお手伝いもさせていただきます。

 

このような流れで任意売却は進んでまいります。分からない点、不安な点がある際は、いつでもお気軽にお問合せください。任意売却のプロが親身になってサポート、アドバイス、ご提案させていただきます。私達にお任せください♪

 

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任意売却ができる期間

2018/09/15

おはようございます、昨日はある現場の境界確認で福津市に行ってきました。確認の結果、問題なかったんですが、やはり境界は大事ですからね。いつもお世話になっている土地家屋調査士の先生にも確認できたので安心です(^^)/ これで安心して進めれそうです。坪単価の高い場所では1坪変わるだけで数百万変わってくるところもあります。なので、トラブルにならないように事前のチェックや確認は本当に大事です。これからもしっかりやっていきたいと思います。

 

今日は任意売却のできる期間についてお話ししたいと思います。競売の申立てをされた後は何もできない、入札されるのを待つしかないと思っている方も大勢いらっしゃいます。しかし、実際は違います。債権者(サービサー)にもよりますが、入札の始まる前日もしくは開札される日の前日までがタイムリミットです。その日までに、決済まで終わらせる必要があります。競売申立てされて入札が始まるまではおおよそ5~6ヶ月くらいあります。この間が勝負です。債権者(サービサー)の応諾価格次第では時間がかかることが考えられます。そして、購入希望者が現れても住宅ローンを使うお客様であれば、その手続きの日数も考えなければいけません。要するに、時間が必要とのことです。スタートが早ければ早いほど、任意売却成功、競売取下げできる可能性は高くなります。住宅ローンでお悩みのかたは、まずはご相談ください。本当に大事なところです。勇気を出してご相談くださったお客様のために私達は全力でサポートします。どうぞよろしくお願い致します(^^)/

 

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